上半年房地产市场总结及下半年展望(精选多篇)

谈论这个话题，首先应该把楼市的走势放在我们国家的宏观经济发展和全球经济发展大环境下来看。国内方面，从xx年国家开始实行紧缩的货币政策以来，目前国家仍在不断上调存款准备金率，从金融方面来对房地产市场进行调控，10年雪灾、地震、股市的持续走低和连续的通货膨胀以及企业盈利水平降低对楼市也产生了一系列负面影响。雪灾、地震属于不可抗拒的自然界突发因素，对市场的影响是有限的，真正对楼市和股市产生巨大影响的是国家的宏观调控政策，尤其是货币政策。国际方面，美国次贷危机扩大并蔓延、10年全球经济衰退和股市暴跌、6月份越南爆发金融危机导致楼市崩盘。今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛。

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2014年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。

上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：

一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2014年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142．84亿元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面积为1950．89万平方米，同比增加5．15％；商品住宅新开工面积303．89万平方米，同比减少7．76％；商品住宅空置面积65．37万平方米，同比增加84．5％；商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。

二、新建商品住宅价格持续回落。深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年最高点下降36%。

三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。

全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经验。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。

房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。

2014年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个2014年的归位、调整、振荡，应该在2014年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。xx年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力——真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。

对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。消费者信心低迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种情况下，恢复购房者信心恐怕是当务之急。

09年上半年宁波房地产市场回顾及下半年市场展望

在2014年第四季度以来政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑了一年多的能量在短时间内加速迸发而出，使得2014年上半年的宁波楼市迎来了自调整时期以来最为黄金的时刻，成交量跳跃上升屡创新高，成交价格在回调之后再次快速拉升，无论片区优劣、房子大小、房价高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物——“日光盘”。宁波楼市似乎又回到了2014年那个繁荣、(请你继续关注www.)火爆、疯狂却又显得焦躁的年代。

2014年上半年，市四区供应量为78.3万平方米，与上年同期相比减少14.3%。

上半年，成交量14056套，约163.19万平方米，相比同期大幅上涨120%，半年即完成2014年的任务，涨势明显。

截止2014年6月30日，宁波市四区可售房源仅为7400套，约95万平方米，若按2014年上半年13000套的销售量，加之下半年预计上市的80 ……此处隐藏7061个字……价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。

在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。

部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

土地展望——土地市场将继续分化，底价、流拍进一步扩大

2014年上半年土地市场跌宕起伏，年初市场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入观望态势，企业拿地态度愈发谨慎，3月份土地市场也开始降温。一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，二季度我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积10383万平方米，同比减少41.4%，降幅较一季度有明显扩大。年初的火热态势难掩后期的颓势，在房地产大环境下行的背景下，预计下半年土地市场将有以下趋势：

上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。

5月份，国土部宣布暂停对外公布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年供地计划，而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。此外，6月国土部发布《节约集约利用土地规定》，未来集约用地是大势所趋，据统计在已经公布2014供地计划的城市中，二线和三四线城市存量用地供应占比分别达到39%和32.5%。预计未来各城市还将继续积极盘活存量用地，同时加强闲置土地管理。

底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。

5月开始各城市频频出现多幅地块集中出让底价成交的情况，导致五六月份溢价率出现连续显著下滑。6月份至今经营性用地成交溢价率仅3.85%，达到2014年以来最低水平。由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计下半年不会出台政策进行干预。在此背景下，下半年整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性会有所回升，但拿地态度势必依然谨慎，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2014年的荣光。

各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。

目前楼市已进入转折期，政府也在逐步放开行政干预，市场的自行调节将促使城市分化加剧。对于土地资源紧缺，市场需求旺盛，消化能力强的一线城市，市场形势仍然比较乐观，与二线及三四线城市之间的差距也将更加突出。二线城市之间纵向分化也将加剧，合肥、成都、厦门等二线城市虽然上半年成交规模和溢价率都有所下滑，但是土地消化周期较短，在需求的刺激下，具有很强的回调空间；而宁波、大连、天津等二线城市则有较大存量过剩的风险，现有土地消化周期较长，企业需谨慎。三四线城市市场容量普遍较小，需求有限，抗风险性较弱，房企拿地积极性大受影响，下半年土地市场也难有大作为。

应对策略建议——降价走量是上策，四季度或迎最佳拿地时机

2014年上半年，内地上市房企并未延续去年的强劲走势，在利空环境下已显现疲态。冷酷的行情加剧了企业竞争，整个行业从此进入新的大整合时期。对于下半年企业的策略，我们提出五个建议：

适当提升刚需、首改产品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。在下半年的产品策略上，企业应该加大这类产品的配比，这样的产品去化能力更强，更具风险抵抗力。对于已经拿地但还未动工的项目，房企应更多考虑提高“刚需”和首改户型产品的比重。在推案上，适当增加考虑刚需和首改产品的入市力度，抓住下半年的这个窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。

降价走量是上策，抓现金才是王道。

从目前的市场形势来判断，预计三季度各城市将出现较大幅度的价格松动，房价底部有望基本探明，市场需求将出现明显释放，三季度末至四季度可能会出现跑量的窗口期。对房企而言，三季度开始应加大促销力度，降价销售回笼资金，补充现金储备的大好时机。

但同时，降价也讲究策略。降价要取得预期效果，可从四方面入手：一是市场还比较平稳的城市，率先降价效果极佳。目前房价还比较稳定的城市，需求比较坚挺，客户观望情绪较重，此时房企降价很容易刺激大量需求释放。二是降价要一步到位。有句俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，一旦降到位了，达到或者接近购房者的心理预期，应该不愁市场需求。三是去化过半或者三分之一以上的楼盘不适合直接降价，适合用暗折或特价房形式进行促销。

财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机。

从去年11月开始，各城市一手住宅成交量开始下滑，二季度以后，住宅市场的量价进入低谷。而从一季度开始，全国土地市场成交量也开始大幅缩量，底价成交、流拍现象明显增多。一般而言，土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。另外，一般来讲，由于地方财政的压力，下半年政府土地供应的意愿很强，入市价格也会比较合理。因此，今年四季度，土地价格或将跌入谷底。这或许是企业抄底拿地的较佳时机。

提高股权融资比例，关注境外资本市场机会。

目前调整行情下，房企保持资金充足、现金流通畅，是当前的第一要务。为此，房企应更多关注低风险和低成本融资。比如更多采取股权类融资，因为相对债权融资，股权融资更有利于降低风险，在分享利益的同时实现更快增长。大型房企可更多采取小股操盘，凭借自身专业优势，以一个较小的杠杠撬动大项目运作，将风险控制到最小的同时大幅提高净资产收益率，在当前的市场环境下，这应该是最高效的一种融资模式。

还有是关注境内外资本市场机会。随着影子银行去年年底开始被规范，房企国内融资环境变得更差。但同时在国内证券市场再融资开闸后，更多a股上市房市将享受到低成本的股权融资。当然，更重要的是低成本的境外上市和发债，近两年很多内地中小房企实现成功赴港上市，对此中小房企应积极关注和推进。

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